– Анастасия, здравствуйте! В прошлый раз, когда мы с вами встречались, все переживали, не произойдет ли спада на рынке недвижимости. Но сейчас Центробанк, напротив, обеспокоен значительным увеличением сделок с недвижимостью и возможным перегревом рынка. Что происходит в этом сегменте?
– Во-первых, когда мы переживали насчет того, что будет спад, он, действительно, был. Во-вторых, если посмотрим на историю российской недвижимости, то мы поймем, что главным фактором является не увеличение благосостояния населения, а, как правило, какие-то стрессовые ситуации. ЦБ поднимает ставку, а недвижимость является самым понятным средством сбережения своих средств, но не всегда самым доступным.
– Когда мы с вами встречались меньше полугода назад, цены на квадратный метр в республике и в Казани составляли 150-190 тысяч рублей. Сейчас я просмотрел различные риэлтерские сайты, и мне показалось, что стало уже 250 тысяч и более. Почему растут цены?
– Цена растет, исходя из двух факторов. Она состоит из затрат, которые необходимы для строительства дома, – купить землю, подвести сети, приобрести строительные материалы и заплатить рабочим, процент отдать отделу продаж. Второй фактор, который влияет на рост цены, – это спрос. Чем выше спрос, тем выше будет стоимость. Сейчас совпали эти два фактора.
– У людей, получается, много денег, если они могут позволить себе купить квартиры по этим ценам?
– Немного, но достаточно для того, чтобы купить квартиру. Плюс многое размещено на депозитах. Это меньше, чем было раньше. Но в связи с закрытостью России недвижимость сейчас – единственный доступный инструмент для сохранения денег.
– Получается, у застройщика цена спекулятивная? Ведь рентабельность в таком случае уже не 20-30%, как принято у ответственного бизнеса.
– Во-первых, стройка – высокорискованный бизнес, потому что он сильно зависит от поддержки государства, определенных законов, внешней политики. Допустим, застройщики, которые были связаны с импортными материалами, погорели. Поэтому обвинять застройщиков в том, что они пожадничали, нельзя, потому что после момента жадности они закрывают дыры. Сейчас мы видим, что ставка рефинансирования возросла. В какой-то момент застройщики открыли шампанское, но на новые проекты им может быть недостаточно денег, это невыгодное условие.
– Ставка рефинансирования за последнее время увеличилась дважды – сначала до 13%, а потом до 15%. Соответственно, выросли и ипотечные кредиты. Центробанк сделал это, в том числе чтобы и охладить спрос на недвижимость. Но покупателей меньше не становится.
– С одной стороны Центробанк совершил ошибку. Потому что как только пошли слухи, что ставка будет повышена, все побежали покупать квадратные метры. Но эта покупка в том числе носит и инвестиционный характер. И застройщики с этой ставкой тоже попали в просак. Почему? Сейчас у них есть спрос на новостройки, потому что ипотеку на новостройки субсидирует государство. То есть если мы пойдем покупать бабушкину хрущевку, ипотека обойдется в 16%, это минимум, а если мы пойдем покупать в новом доме, ставка будет 8%.
– Сейчас льготную ипотеку делают менее доступной?
– Пока еще не сделали. Только пугают, что ее будут делать менее доступной.
– Но первоначальный взнос был 15%, сейчас 20%.
– Это не так страшно. Более того, застройщики нашли способ, как это обойти. Они могут дать на разницу в 5-10% беспроцентный займ, который вы должны будете вернуть в течение 6-8 лет. Это очень выгодно, даже выгоднее, чем было. А покупатель, в свою очередь, просто минимизирует свои платежи.
– То есть у застройщиков в любом случае все хорошо, несмотря на рост ставок по кредитам?
– Ситуация непостоянная. Если мы смотрим период с августа по ноябрь 2023 года, то у них все хорошо. До этого у них было значительное повышение стоимости стройматериалов. К январю, я думаю, у них уменьшится поток покупателей. Потому что те, кто планировал купить новостройку, но предварительно продав свое вторичное жилье, не сможет этого сделать. Чтобы реализовать новые проекты, застройщики также идут за кредитом в банк. А связи с тем, что ставка ЦБ 15%, им могут не дать кредит по таким замечательным условиям, которые были раньше. То есть порог вхождения становится больше. В Казани устойчивое положение у всех застройщиков, но, думаю, что повышение ставки ЦБ может повлечь банкротство некоторых строительных компаний.
– Каждый раз, когда случается минимальный кризис, всегда высказываются такие опасения, что это очень серьезно скажется на жилищном рынке. Но мы все видели, что в прошлом году в Татарстане было сдано рекордное количество жилья. И судя по всему в этом будет не меньше, то есть все риски строительный бизнес научился эффективно обходить?
– Если мы с вами посмотрим объём ввода жилья, то увидим, что достаточную долю в этом объёме занимают индивидуальные жилые дома. То есть, это либо ИП, либо небольшие ООО, либо люди самостоятельно строят дома площадью до 120 квадратных метров на земельных участках в Татарстане. Они драйверы и рекордсмены этого объёма ввода. То есть, это люди, которые без поддержки государства, тянут этот объём квадратных метров.
– И вновь я хочу вернуться к сделкам на рынке недвижимости. Если посмотреть статистику, то в августе по сравнению с прошлым годом их количество увеличилось на 174%, в сентябре на 228%, а в октябре и вовсе на рекордные 413%. И как видим хорошее самочувствие на рынке застройщиков обеспечивает активность наших граждан?
– Сейчас покупают две группы людей. Первая группа – это те, кто в августе получили одобрение по старым ипотечным условиям и намерены приобрести квартиру на вторичном рынке. То есть им нужно срочно реализовать эту возможность. Разница в стоимости квартиры на вторичке по сравнению с новостройкой может быть 1 млн и даже 1,5 млн рублей. Поэтому на вторичном рынке покупать квартиры было выгодно. Сейчас же те, кто не успел приобрести в этот период, будут брать ипотеку по ставке 16-17%. Эта ипотека – кинжал в спину. По данным ставкам покупать нецелесообразно.
– Были времена, когда ипотека выдавалась под 20%, но сделки все равно шли.
– Шли, но их было мало. Была уверенность, что будет снижение.
– И сейчас покупают по 16%, но тоже верят, что будет снижение.
– ЦБ уже заявил, что в 2024 году ставка может остаться в диапазоне 14%. То есть, ипотечные условия не улучшатся.
– Ипотеку же берут не на год, ипотеку берут на 10-20 лет.
– Да, но, допустим, вы замешкались и не успели получить одобрение в августе. Если вы взяли сейчас, то ваш платеж на квартиру стоимостью 6 миллионов (допустим, однокомнатная в Советском районе) с первоначалкой в 2 миллиона, за август и ноябрь будут отличаться на 40%. Сейчас такой момент, когда выгоднее снимать.
– В прошлый раз вы тоже говорили, что выгоднее снимать квартиру, чем покупать. Я так понимаю, вашей логике не следует большинство жителей нашей страны.
– Любой кризис и любые проблемы лучше переждать в своей, пусть небольшой, квартире. Если у вас сейчас нет своей недвижимости, но есть какие-то накопления, в любом случае приобретите квартиру, потому что дешевле намного она не станет. Ипотечные условия, по крайней мере, по новостройкам могут ухудшиться. Есть ряд программ для семей, которые позволяют купить квадратные метры дешевле. Это программа семейной ипотеки, материнский капитал, их можно рассматривать в совокупности. Если у вас трое или более детей, вы можете воспользоваться выплатой в 450 тысяч рублей на уменьшение своего ипотечного кредита. То есть образно миллион вам государство уже подарило. Cтавка по семенной ипотеке, я считаю, беспрецедентная. Я думаю, стоит ей воспользоваться, ведь в следующем году эту программу, я думаю, свернут.
– До конца года у людей есть возможность получить льготную ипотеку?
– Есть возможность получить льготную ипотеку еще и в следующем году. Просто там могут скорректировать условия с первоначальным взносом.
– То есть сделают 30%, потом 50% годовых?
– 50% не сделают, потому что рынок встанет. 30% могут сделать. В этом году никаких изменений не будет точно. Если, допустим, вы молодая семья, не семья с тремя детьми, у вас есть миллион, и вы хотите сразу купить и сразу заехать, я бы вас отговорила, потому что будут очень высокие ставки. Нет универсальных советов по недвижимости, они носят индивидуальный характер. Кому-то стоит подождать, подкопить и разместить деньги на депозите, потому что очень хорошие условия. Если это семья, у которой остро стоит вопрос с продажей своей недвижимости, я бы посоветовала воспользоваться программами и все-таки поменять квартиру.
– Депозиты? Вы думаете цена на жилье все же будет расти меньше, чем ставки в банке?
– Я думаю, что в ближайшее время цены на вторичную недвижимость могут быть скорректированы. То есть может быть снижение. В любом случае они точно не повысятся. Если вы имеющуюся сумму разместите на депозите, после чего снимите ее с процентами, получается, что вам недвижимость достанется дешевле.
– В прошлый раз мы тоже говорили о том, что цены будут скорректированы – они не сильно повысятся, а на вторичку возможно даже снизятся. Но ничего подобного не произошло.
– Нет, оно произошло. Я говорю, нет универсального плана. Если вы прямо сейчас придете ко мне с 2 млн рублей и скажете, что хотите купить вторичное жилье, то я скажу вам положить деньги на депозит в течение месяца.
.jpeg)
– То есть загадывать на перспективу не стоит?
– Загадывать на перспективу стоит, когда вы покупаете квартиру в новостройке. Здесь вы должны быть стратегом, сидеть и анализировать. Потому что вы можете приобрести квартиру в новостройке, которую потом невозможно будет перепродать и реализовать другим. Если вы видите, что застройщик строит рядом 10-20 домов, а вы планируете квартиру впоследствии продавать, то это не ваша история, это не про ивнестиции. Ведь вы будете продавать ее под ставку 16%, а застройщик продолжит реализовывать под 8%. Также стоит думать о том, что будет у вас в окружении: какие дома, вырубят ли лес, на который вы рассчитывали, станет ли ваш дом первой линией от леса или первой линией от реки, сколько у вас парковочных мест, есть ли садик, школа.
– В ближайшей перспективе будут ли снижаться темпы строительства? Или для крупных игроков на строительном рынке ничего не изменится?
– Темпы строительства будут снижаться.
– Если посмотреть рекламные объявления, послушать радио и посмотреть любые другие медиа, в том числе и телевидение, то везде идёт реклама новых жилых комплексов. Они растут как грибы.
– Это иллюзия. На самом деле Татарстан даже не впереди по строительству новых жилых комплексов. Есть республики, которые нас обгоняют. Я думаю, что объём вводимого жилья будет снижен. Во-первых, на это влияют финансовые возможности. Во-вторых, небольшое количество земельных участков, готовых в данный момент к запуску и строительству – эти площадки надо подготовить. В-третьих, в связи с тем, что сейчас по ипотеке невозможна продажа вторичной недвижимости, покупательский спрос снизится. Но все эти три фактора не говорят о том, что цены на новостройки упадут.
– Так все же, получается, что снижение своих объёмов застройщик будет компенсировать повышением цены?
– Я не могу сказать, что будет сильное повышение. Стоимость будет повышаться в рамках инфляции. Если цены на хлеб вырастут, то на новостройки тоже вырастут. А вот вторичная недвижимость, скажем так, в засаде.
– А что будет с застройщиками, которые станут снижать свои темпы ввода жилья? Какая перспектива у них?
– Сейчас ситуация не настолько плохая, чтобы кто-то банкротился и уходил с рынка. Все, кто мог обанкротиться и уйти, уже ушли. Во-первых, сейчас застройщики находятся в связке с банками. Банки до начала проекта рассчитывают все возможные риски. Во-вторых, цены, которые будут на финале проекта, заранее определены. Поэтому застройщики устойчивы, так как за ними стоят крупные банки, которые, естественно, этого не допустят. Банкротство застройщиков — это карточный домик в банковской системе. Это никому не выгодно. В любом случае застройщиков будут поддерживать всеми правдами и неправдами, потому что за ними стоят крупные финансовые структуры. То есть это не бизнес застройщика и дольщика. Это теперь бизнес застройщика и банка.
– Похоже на картельный сговор?
– Нет, но это не сговор монополистов. Просто застройщиков вынудили дружить с банками.
– В прошлый раз вы сделали предположение, что возможно будут введены стимулирующие программы на вторичном рынке. Но пока ничего подобного не произошло. Есть ли такие перспективы сейчас?
– Я думаю, пока нет. Стимулирующие программы на вторичном рынке могут быть введены, если будет кричать SOS первичный рынок. То есть, когда, допустим, закроется покупательский поток. Тогда может быть придумана адресная программа. Поддерживать сейчас вторичный рынок бессмысленно, потому что любые поддержки любой отрасли — это, конечно, наши с вами налоги. Сейчас стоят другие цели, другие приоритеты. Но никак не вторичный рынок. И, в общем, это, в принципе, не горит. Пока мы видим большое количество сделок. И поэтому об этом никто не думает.
– Насколько различаются цены на первичном и вторичном рынке? Давайте возьмем Казань для примера.
– Давайте возьмём один и тот же дом одного и того же застройщика, просто разграничим очередь, которая была сдана год назад, и то, что сейчас строится. В принципе эту ситуацию можно распространить на любой жилой комплекс, у которого есть очередность. Поэтому, если мы с вами берём, допустим, однокомнатную квартиру. Она будет стоить 6,5 млн рублей в сданном доме у инвестора, то есть у бывшего дольщика, который получил ключи, и потихонечку делает ремонт. А такая же квартира у застройщика в несданном доме или доме, который сдастся через год, будет стоить на миллион дороже. То есть ты ещё не заезжаешь, не получаешь ключи, но она будет стоить на миллион дороже. Однако за счёт того, что там будет ставка 8%, многие выберут второй вариант, потому что ежемесячный платёж окажется ниже. Тем самым, государство поддерживает новостройки. Люди вынуждены покупать по такой завышенной стоимости. Если у них наличка, то, конечно, они купят и дешевле в соседнем доме.
– А застройщики сейчас используют такие схемы, какие были совсем недавно, где они, видимо, по соглашению с банком повышали стоимость жилья, но понижали ставку до 1-2%?
– На самом деле используют. Есть программы кэшбеков – это возврат даже первоначального взноса. Есть траншевая ипотека. Есть ипотека с удорожанием. Один банк уже тестирует эту программу. Сейчас она распространяется на вторичный рынок. Делают так, что ипотечный платеж первого года размазывается по другим годам для того, чтобы оставить все на уровне условий августа. Я думаю, что это подхватят все российские банки, потому что это единственный выход, чтобы как-то реанимировать вторичку в ноябре. Такие схемы действительно решение проблем. Просто нужно смотреть, есть ли удорожание, насколько удорожание.
– Итак, если у тебя есть наличные, живые деньги, проще купить вторичку?
– Да. Причем не нужно думать, что вторичка — это хрущевка. Вторичка — это вчерашняя первичка. Сейчас самым ликвидным объектом недвижимости являются дома возрастом до десяти лет. Если вы посмотрите всех популярных застройщиков в Казани, и возьмете метражи хрущевки и метражи новых квартир в новостройках, то вы увидите, что они полностью совпадают.
– Если исходить из качества жилья, в каком доме вы бы рекомендовали купить квартиру? В самом новом, в том, который построен 5 или 10 лет назад? Или предпочтете, к примеру, сталинку?
– Я очень тепло отношусь к сталинкам. Во-первых, сталинки не всегда расположены в интересных вам локациях. То есть мы смотрим центр, там очень часто стены — это дранка. Что касается домов, то я за кирпичные дома, которые построены в диапазоне до 20 лет назад. Все зависит от того, какой дом. Качество строительства, я думаю, будет даже выше.
– Сейчас строят качественно?
– Смотря кто. Нельзя сказать, что все строят плохо или все строят хорошо. Нужно смотреть конкретного застройщика. Косячат многие.
.jpeg)
– Как определить качественное жилье или нет? Прихожу, вроде все стоит на месте – стены есть, пол есть.
– Обращайтесь к специалистам, смотрите технологии строительства. Но сразу скажу, что бывали случаи, когда даже в домах класса Elite Business Plus в центре Казани появлялась плесень. Смотрите проектную декларацию, не поленитесь сходить на стройку, более того, обязательно выезжаете на своё будущее место жительства, не когда вам удобно. Езжайте в 8-9 утра, в 6 вечера, чтобы оценивать, 15 ли минут займет дорога до центра города, как обещает застройщик. Также вы должны оценивать транспортную доступность с точки зрения перспективы. Если вы видите, что рядом уже идут какие-то работы и строятся другие 10 многоэтажек, нужно понимать, что в этой пробке 15 минут вы будете соревноваться с соседями.
– А как себя в этой ситуации, когда всё дорожает, чувствует рынок аренды жилья?
– Я не могу сказать, что он сильно вырос, потому что сдерживающим фактором является большое количество новостроек. Потому что те, кто сейчас не сможет продать квартиры по этим ставкам, выйдут на рынок аренды. В Казани очень популярен такой тренд. Столица Татарстана входит периодически в топ-3, 5, 10, городов, популярных для внутреннего туризма. Как известно, отелей у нас не хватает, тем более отелей эконом-класса. Поэтому в Казани два новых направления – это краткосрочная аренда и очень многие стали инвесторами, которые приобретают квартиры для краткосрочной аренды. Они либо сдают их в доверительное управление, либо проходят самостоятельно курс. Также в Казани появляются апартаменты. То есть это нежилые помещения, которые выглядят как квартиры. Кто-то переводит старые корпуса производственных помещений, кто-то даже цокольные помещения, как допустим в Вахитовском районе. Кто-то выкупил офисное здание и привел его в порядок, провел туда коммуникации и продает как апартаменты. То есть это две тенденции, поэтому рынок аренды достаточно устойчивый, его поддерживает внутренний туризм.
Еще один момент – понятный способ заработка. Растет стоимость квартиры, и ежемесячно ты можешь не только перекрыть ипотеку, но и получить доход, особенно если у тебя квартира. То есть если у вас однокомнатная квартира, например, хрущевка на улице Калинина, то образно берем ее за 5,5 миллионов. Эту хрущевку в несезон можно сдавать за 3,5 тысячи в день, если у вас хорошие позиционирование, месторасположение, дизайн. Летом квартир в центре не хватало.
– Давайте подведем итог, стоит ли ждать снижения цен? Нужно ли бежать и покупать жилье прямо сейчас или те, кто не успели, уже опоздали?
– Если вы айтишник, молодая семья с двумя детьми, и у вас действительно остро стоит жилищная проблема, вы та группа, которой я настоятельно рекомендую взять недвижимость как для себя, так и в инвестиционных целях, потому что у вас замечательные условия по ипотеке и таких условий может больше не быть. Снижения не будет. А эта группа может рассчитывать на специальные условия по первичному рынку, поэтому я рекомендую идти в новостройки. Более того, я рекомендую пойти не к застройщикам, а к инвесторам и купить по переуступке. Вот этим двум группам разрешено по переуступке. А остальные – это вторая группа. Это мы с вами, у которых есть немного денег. Они не знают, куда идти со своим миллионом. Нам своим миллионом нужно идти в депозиты. В акциях мы не разбираемся, криптовалютой уже не владеем.
– То есть покупать жилье не бежим?
– С миллионом не бежим. Если вы обладатель старой квартиры, и вы планировали сменить свои жилищные условия, то они изменятся с продажей старой. Вы тоже идете и меняете, потому что разрыв между первичкой и вторичкой будет увеличиваться.
– Я правильно понял, вторичка будет стоить меньше, а первичка больше?
– Да. Поэтому этот разрыв будет увеличиваться. То есть двум группам из трех идти туда стоит, а вот нам стоит остаться в депозитах или в валюте. Кто во что, я даже в валюту больше верю.
– Все понятно. Дорогие друзья, копим деньги! Анастасия, спасибо большое, что пришли к нам!
– Спасибо!
Подписывайтесь на наши Telegram-канал, YouTube-канал, группы в VK и Одноклассниках и следите за актуальными новостями.
Если вы стали очевидцем интересного события, сообщите об этом нашим журналистам: info@tatarstan24.tv или +7 900 321 77 22.
