РОСТ ЦЕН
За год с прошлого мая стоимость новостроек увеличилась сразу на 20%, стоимость квадратного метра составила 80,4 тысячи рублей. Данные агентства недвижимости ЦИАН приводит «Коммерсант». Таким образом Казань возглавила список российских регионов, в которых отмечен резкий скачок цен на новое жилье. На втором месте оказалась Уфа с 17% роста (67,9 тыс. рублей за квадратный метр). Замыкает тройку лидеров Москва, где годовой рост цен на новостройки составил 7% - до 187,6 тысячи рублей за квадратный метр.
Согласно данным «Avito.Недвижимость», в Казани рост цен составил не 20%, а почти 16% (до 79,4 тысячи рублей за квадратный метр). Но и с этими показателями столица Татарстана остается в лидерах. Конечно, такое лидерство для обычных граждан, взявших ипотеку, вряд ли станет радостным событием.
Эксперты строительного рынка отмечают, что что сейчас многие девелоперы предлагают объекты по изначально завышенным ценам. Таким образом участники рынка стремятся сразу заложить в проекты рост издержек, который возникнет после вступления в силу законодательных изменений.
Также на этой неделе президент Татарстана Рустам Минниханов в Москве принял участие в работе совещания президента РФ Владимира Путина с членами правительства РФ по теме эскроу-счетов. Глава РТ отчитался о том, что в Татарстане 149 домов будут достраиваться по старым правилам. По новому проектному финансированию строители возведут 66 жилых объектов, еще четыре дома находятся на особом контроле.
На данный момент в РТ по эскроу-счетам работают 16 банков. Девять из них получили 106 заявок, со строительными компаниями заключено шесть договоров. При этом Рустам Минниханов отметил отсутствие опыта работы со счетами эскроу как у застройщиков, так и у ряда банков, сообщает пресс-служба президента РТ. Ранее Минниханов поручил сформировать четырехстороннюю группу по каждому из объектов системы проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
Отказ от схемы долевого финансирования предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована, и решить проблему «обманутых дольщиков».
Новая схема финансирования будет применяться для всех проектов долевого строительства, в том числе уже запущенных. Ранее предполагалось, что эскроу-счета будут обязательны только для новых строек. Раньше застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства без ограничения. Теперь же средства дольщиков поступают на специальный счет, который соответствует каждому из разрешений на строительство. Открыты такие счета в уполномоченных банках, которые обязаны контролировать их целевое расходование.
Банк имеет право отклонять операции, вызвавшие сомнения. К примеру, если заподозрит, что деньги направляются не на исполнение обязательств застройщика по определенному проекту. Чтобы убедиться в этом, банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств.
Проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный. В Казани таким способом уже работает строительная компания «Унистрой».
Для дольщика новые правила тоже привлекательны, ведь деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – получения ключей. Да и вопрос проверки надежности застройщика становится не столь актуальным. Даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка.
По словам директора ООО «Юридическое агентство «Премьер» Руслана Садреева, рост цен на первичном рынке недвижимости связан с несколькими факторами. Прежде всего, это ужесточение контроля в сфере жилищного строительства. В частности, приближающаяся дата по введению эскроу-счетов – 1 июля. Со стороны правительства велась последовательная политика по отмене долевого строительства и такого понятия, как обманутый дольщик. Сначала переход на новую форму был анонсирован в перспективе, затем обозначен определенный план действий. Так, в частности, разработаны новые правила, по которым застройщики должны работать. Также составлены критерии, по которым «старая» схема какое-то время будет действительна. Например, избежать перехода на эскроу-счета пока могут компании, которые уже успешно реализуют свои проекты. Здесь учитываются степень готовности строительного объекта и количество проданных квартир в нем.
По словам эксперта, повышение цен за последний год было плавным, какого-то резкого скачка роста цен на новостройки не было. Они начали расти в октябре-ноябре прошлого года, когда переход от долевого строительства только обсуждался. Если год назад за один квадратный метр на начале строительства дольщики в Казани платили в среднем 65 тысяч рублей, то сейчас он стоит 80-85 тысяч рублей.
Росту спроса на новостройки способствовала и доступная ипотека. Например, за полтора года снижена ставка по ней с 12% до 9-10% годовых. Семейная ипотека с пониженной ипотечной ставкой 6% для семей с двумя и более детьми также внесла коррективы в покупательский спрос. Если в 2018 году льготная ставка по этой программе предоставлялась на определенный срок, то после вмешательства Владимира Путина все изменилось. Он, в частности, утвердил продление действия ставки в 6% на весь срок кредитования. Но такой кредит выдается только на новостройку при условии, что второй и последующие дети в семье родились после 1 января 2018 года. С апреля 2019 года постановление уже начало действовать.
Также Руслан Садреев отметил, что общие экономические условия: инфляция и повышение НДС напрямую влияют на рост цен на рынке недвижимости как на первичном, так и на вторичном.
Как сказал эксперт, спрос рождает предложения. Желающих купить квартиру меньше не становится. Казань активно застраивается, позиционирует себя как привлекательный город, как в плане туризма, так и для постоянного проживания. Миграционные потоки растут, активно приезжают из районов Татарстана в столицу на постоянное место жительства.
Конечно, есть в Казани и проблемные объекты, на которых стройка остановилась. Это дома фирм «Фон», «Свей». Долгострои на ул. Вишневского, ЖК «Золотая середина» на ул. Чистопольской, ЖК «МЧС» по-прежнему существуют. Однако в ближайшие два года, следуя указанию президента страны, понятие «обманутый дольщик» и вовсе должно исчезнуть. Так что на строительном рынке Казани тоже грядут изменения. Что касается снижения цен на новостройки, то в ближайшее время вряд ли стоит этого ждать. После стремительного повышения на 15-20% цены в последние два месяца откатились немного назад - снизились на 2-3%. Однако это снижение было несущественное, отметил эксперт.
ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ СБОР
В России предложили взимать с производителей табачной продукции экологический сбор в размере не менее 5 рублей с пачки. С таким предложением выступила ассоциация «Трезвая Россия», сообщают «Известия».
Авторы письма объясняют необходимость введения экосбора тем, что потребление табачной продукции негативно влияет на экологию. Ежегодно в мире выпускается 6 трлн сигарет, а сотни тысяч окурков попадают в окружающую среду, в том числе и в воду. Между тем они относятся к классу токсичных отходов, переработке которых надо уделять особое внимание.
К 2025 году из-за увеличения количества населения планеты количество табачного мусора вырастет на 50%, считают авторы письма. Чтобы минимизировать ущерб, надо ввести дополнительное налогообложение производителей сигарет, указывают они. За счет этого (с учетом того, что объем рынка табака в России за 2018 год составил около 15 млрд пачек) бюджет может заработать 75 млрд рублей, подчеркивает «Трезвая Россия».
Письмо направили в адрес главы минприроды и руководителя минздрава. В первом ведомстве не ответили на запрос, во втором идею поддержали, но уточнили: вопрос надо проработать с другими министерствами.
Директор департамента по правовым вопросам и внешнекорпоративным связям «БАТ Россия» Яна Гуськова отметила, что меры по обращению с отходами уже предусмотрены федеральным законодательством. Так что смысла во введении дополнительного экологического налога на табачную продукцию нет. Эксперт отметила, что сейчас из 105 рублей, которые россияне примерно платят за пачку сигарет, государству уходит около 70 рублей в качестве налоговых сборов. Введение дополнительных мер увеличит нагрузку на бизнес и приведет к росту розничных цен на сигареты. Как следствие - вырастет и налоговое бремя для потребителей, а также объем нелегального рынка, считает эксперт.
Как отметил директор по корпоративным отношениям «БАТ Россия» («Бритиш Американ Тобакко Россия») Александр Лютый, если говорить об акцизном регулировании, то Россия и без того повышает ставки акциза впечатляющими темпами: в семь раз за последние восемь лет. Если в 2010 году цена сигарет начиналась с 18 рублей, то сейчас пачка стоит в среднем 100 рублей. Доходы россиян не растут так быстро, и курильщики начинают переключаться с дорожающей легальной продукции на контрафактную.
Международный опыт также показывает, что в странах, где резко повышали акцизы, число курильщиков практически не изменялось, зато существенная доля табачного рынка быстро уходила «в тень». Россия поднимает акциз на табак практически ежегодно, при таких темпах повышения налогов мы очень скоро можем столкнуться с проблемой европейского масштаба, где десятая часть сигарет продается нелегально, а потери государств превышают 10 млрд евро. При текущих темпах инфляции и уровне доходов населения самым логичным шагом стала бы фиксация ставки акцизов на нынешнем уровне, как это сделано на алкогольном рынке.
Борьба с табакокурением в России основывается прежде всего на запретах. Антитабачный закон не предлагает альтернативы, не содержит мер по поддержке здорового образа жизни. Как показывает международный опыт, пропаганда здорового образа жизни и поддержка спорта работают эффективнее, чем запреты. Мы это видим в Германии и США, где число курильщиков сокращается, несмотря на то, что на пачках нет пугающих картинок и разрешена реклама, прокомментировал Александр Лютый.
Антитабачные меры, активно принимаемые в нашей стране, должны, по замыслу правительства, сократить число курильщиков. Россия ввела графические предупреждения о вреде курения, потом приняла один из самых жестких в мире антитабачных законов, отметил эксперт. Он также считает, что стоит остановиться, посмотреть на эффект от принятых мер, прежде чем думать о новых. Нелегальные сигареты и так серьезная проблема для России. По оценкам, на них приходится не менее 3% российского табачного рынка. Это значит, что ежегодно в нашей стране продается около 10 млрд штук нелегальных сигарет, а в денежном выражении объем «серого» табачного рынка превышает 25 млрд рублей. Эти деньги получает не государственный бюджет, а криминальный бизнес. Любая унификация упаковки ускорит процесс ухода российского рынка в тень и облегчит доступ контрафактных сигарет на рынок: подделывать одинаковые пачки проще, чем разные.
Что касается объема российского рынка, то основными причинами его сокращения стали повышение акцизов и распространение нелегальной торговли. Это, безусловно, не могло не оказать давления на продажи, сказал Александр Лютый.
