НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Президент Владимир Путин подписал законопроект, который вносит поправки в принятый ранее закон об отмене долевого строительства.
Если ранее закон предусматривал, что переход на обязательное использование застройщиками эскроу-счетов с 1 июля 2019 года затронет только проекты, запущенные после этой даты, то обновленная редакция гласит, что это требование распространяется и на запущенные ранее проекты. Исключение из этого правила планируется сделать только для проектов, соответствующих установленным Минстроем критериям, учитывающим степень строительной готовности домов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия (ДДУ), сообщает РИА «Новости».
Подписанный президентом закон также наделяет Фонд защиты прав дольщиков правом создать дочернюю компанию для достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщиков. Поправки приравнивает требования дольщиков при банкротстве девелоперов по передаче машиномест и нежилых подсобных помещений площадью до 7 квадратных метров к требованиям по передаче квартир с их включением в особую часть реестра требований кредиторов, имеющих приоритетный порядок удовлетворения.
Отказ от схемы долевого финансирования предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована, и решить проблему «обманутых дольщиков».
Новая схема финансирования будет применяться для всех проектов долевого строительства, в том числе уже запущенных. Ранее предполагалось, что эскроу-счета будут обязательны только для новых строек.
Избежать этого перехода смогут компании, которые уже успешно реализуют свои проекты. Для них будет сделано исключение, и они смогут работать по старым правилам. Минстрой определит критерии для отбора таких проектов к февралю. Предполагается, что в их число попадут дома на завершающейся стадии строительства с высокой долей проданных квартир.
Раньше застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства без ограничения. Теперь же средства дольщиков поступают на специальный счет, который соответствует каждому из разрешений на строительство. Открыты такие счета в уполномоченных банках, которые обязаны контролировать их целевое расходование.
Банк имеет право отклонять операции, вызвавшие сомнения. К примеру, если заподозрит, что деньги направляются не на исполнение обязательств застройщика по определенному проекту. Чтобы убедиться в этом, банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств.
Для застройщиков в новом законе есть свои плюсы. Проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный. В Казани таким способом уже работает строительная компания «Унистрой».
Для дольщика новые правила тоже привлекательны, ведь деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – получения ключей. Да и вопрос проверки надежности застройщика становится не столь актуальным. Даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка.
По словам директора ООО «Юридическое агентство «Премьер» Руслана Садреева, план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием выполняется быстро. А цель устранить такое понятие, как «обманутые дольщики», поставлена Владимиром Путиным два года назад. Установленные на это три года показались правительству слишком большим сроком, поэтому нововведения анонсированы с 2019 года. По словам эксперта, первым шагом на пути отказа от долевого строительства было создание фонда поддержки обманутых дольщиков. Однако он не гарантировал окончания строительства, а лишь мог поручиться возврат денег дольщикам, если застройщик вдруг обанкротится. Фонд создавался именно для решения существующих проблем обманутых дольщиков. После того, как программу долевого строительства полностью заменят проектным финансированием, само понятие «обманутый дольщик» исчезнет. Пропадет необходимость и в Фонде. После того, как застройщики перейдут на проектное финансирование, то не смогут привлекать средства граждан. Процесс перехода будет осуществляться через банковское сопровождение. Это банки, которые подконтрольны государству.
Эксперт также отметил, что после того, как нововведение вступит в силу, у потенциальных покупателей будет возможность либо приобрести жилье за наличные, либо купить квартиру в ипотеку. Поэтому стоит ожидать роста цен, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Сейчас и ближайшие 1-1,5 года можно прогнозировать строительный бум. Застройщики сдадут дома, проекты которых сейчас находятся на согласовании. Дольщики, участвующие в программе, получат свои квартиры. Примерно через два года возникнет дефицит дешевого жилья. Ведь участие в долевом строительстве выгодно: купить квартиру в этом случае можно на 30-40% дешевле, чем в строящемся доме.
Люди сейчас активно покупают квартиры, которые застройщики предлагают по выгодной цене в пригороде Казани. Активно застраиваются Усады, Залесный, Аракчино. Город развивается, земля дорожает, поэтому цены на квартиры в Казани даже на вторичном рынке в скором времени пойдут в рост.
После перехода на проектное финансирование будет происходить монополизация строительного рынка. Неизбежна «чистка» кластера: мелкие застройщики обанкротятся, следует ожидать и слияние строительных компаний, заключил эксперт.
У запрета на долевое строительство помимо плюсов все же имеются и минусы. Одна из задач государства в строительной отрасли – это минимизировать риски граждан при участии в долевом строительстве. Программа страхования дольщиков, которая действовала до 2017 года, была недостаточно прозрачна. В среднем размер страховой премии составлял 0,5% от суммы договора долевого участия, и ее оплачивал застройщик из своих собственных средств перед заключением договора.
Эти средства оседали в страховых компаниях и могли быть направлены только на возмещение дольщикам вложенных ими в долевое участие средств. Таким образом, страхование ответственности застройщиков ни коем образом не гарантировала достройку многоквартирного жилого дома. Более того, в случае банкротства строительной фирмы страховщики не всегда бывают способны выплатить дольщикам вложенные деньги, так как надежность страховых компаний в сфере долевого участия еще не проверена временем.
Среди минусов нововведения - стоимость квартиры для дольщика немного, но все-таки увеличится. По прогнозам компаний-застройщиков, нововведение приведет к удорожанию жилья в среднем на один процент, но потребитель не должен ощутить резкого скачка цен, так как на стадии строительства дома цена и так постепенно повышается, отметил эксперт.
ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Одно из главных нововведений будущего года, которое активно обсуждалось в 2018 году, - вступление в силу пенсионной реформы, которое в России начнется уже в январе.
С этого момента пенсионный возраст для мужчин и женщин начнет постепенно увеличиваться. В 2028 году он должен составить 65 и 60 лет соответственно (сейчас мужчины могут уйти на пенсию в 60, а женщины — в 55 лет).
Увеличение пенсионного возраста будет проходить постепенно. В 2019 году оно затронет только мужчин, родившихся в 1959 году, и женщин, родившихся в 1964-м, — для них выход на пенсию будет отложен на полгода, до достижения 60,5 и 55,5 года соответственно. Однако у них, напоминают в Пенсионном фонде, появится возможность оформить пенсию досрочно.
С 1 января 2019 года минимальный размер оплаты труда составит 11280 рублей. Повышение составит 117 рублей. В последний раз МРОТ повышали в мае 2018 года, тогда его увеличили до 11163 рублей.
Также с 1 января 2019 года страховые пенсии неработающих пенсионеров увеличатся на 7,05%. В результате в среднем по России, по данным Пенсионного фонда, ежемесячные выплаты будут составлять 15,4 тыс. рублей (сейчас - 14,4 тыс. рублей).
Вырастут также и социальные пенсии, которые назначаются по инвалидности, в случае потери кормильца, а также по старости - тем, кто так и не наработал необходимого трудового стажа для получения страховой пенсии (правда, выплачивать их начинают позже). Эти выплаты увеличатся на 2,4%, после увеличения в их среднемесячный размер составит 9,2 тыс. рублей (сейчас — чуть больше 9 тыс. рублей), сообщают «Известия».
С января 2019-го в России вырастет один из основных налогов. НДС повысится c 18% до 20%. Решение было принято в августе 2018-го. Также увеличатся счета за коммуналку, но не слишком сильно. В этом году повышение тарифов будет проводиться в два этапа - в январе и июне. В начале зимы в среднем по стране они вырастут на 1,7%.
По словам доктора экономических наук, профессора Олега Сухарева, для мировой экономики 2018 год был годом еще одного шага навстречу к кризису. Для России это год упущенных возможностей. Не произошло никаких структурных изменений: существенного улучшения социальных параметров жизни населения за счет увеличения темпа роста экономики, снижения бедности, расширения рабочих мест и экономических возможностей граждан.
Обострилось напряжение между трудом и капиталом, обострились социальные противоречия, возросло озлобление и неприятие людьми власти. Единственное, чем может похвастаться правительство, - подавлением инфляции. Однако она нам обошлась увеличением бедности, социальных противоречий и конфликтов. В стране очень низкий уровень реально располагаемых доходов, высока величина бедных и, что самое важное, - работающих бедных. Труд не оценен должным образом, явная нехватка по квалификации людей. А ограниченное число мест при значительном числе претендентов воспроизводит коррупцию и блат при назначении и отборе на эти места.
Среди успехов этого года - прорыв в сельском хозяйстве и обороне. Действительно, в сфере обороны страны было кое-что сделано благодаря режиму секретности и мощнейшим заделам СССР. В сельском хозяйстве мы добились успеха благодаря антисанкциям, обеспечивающим защиту внутреннего рынка, относительными успехами в отечественном сельхозмашиностроении, но сырьевая база села существенно подорвана и является трудноразрешимой проблемой для дальнейшего роста.
В стране властвует прежняя финансовая философия планирования. Нацпроекты занимают менее 2% ВВП в год, затыкают лишь отдельные технологические разрывы и в основном социальные направления: культура, образование, здравоохранение, а также секторы услуг.
2018 год - год, когда мы закрепили «стагнатную модель роста», риторически рассуждая о рывках. Прогноз на 2019 год пессимистический. Многие агентства дают представления о небольшой рецессии. Рецессии не будет, хотя экономический рост будет весьма и весьма скромным, около 1%, отметил эксперт.
