— Анастасия, здравствуйте! Мы видим, с какими рекордными темпами строится сейчас жилье. Когда каждый житель нашей республики сможет купить себе отдельную квартиру?
— Во-первых, Татарстан занимает лишь 21 место по динамике роста заработной платы среди регионов РФ. Роста дохода татарстанцев мы пока не видим, покупать не на что. Средняя зарплата по Татарстану достигает 50 тысяч рублей. Стоимость однокомнатной квартиры в хрущевке, например, в Советском районе составляет 4,5 млн рублей. Если мы берем ее по ипотеке, то ежемесячный платеж будет порядка 35 тысяч рублей. То есть одинокому татарстанцу однокомнатная квартира может быть просто не по карману.
— В прошлом году в Татарстане ввели в эксплуатацию 3 млн кв. метров жилья. Это очень внушительная цифра. Кто же тогда покупает это все?
— Во-первых, ввод и покупка – разные вещи. Если мы с вами возьмем структуру сданного жилья, то увидим, что за 2022 и 2021 год очень большая доля индивидуальных жилых домов, то есть того, что люди построили самостоятельно. Каждый, кто строит себе дом, вводит его в эксплуатацию, попадая таким образом в реестр.
Казань и Татарстан очень привлекательны для приобретения жилья среди представителей других регионов, особенно наших соседей. То есть нас очень активно покупают Марий Эл, Чувашия, Удмуртия и рассматривают северяне. А если мы с вами оглянемся назад, то можно заметить, что активность пошла в 2020 и 2021 году после введения программы льготной ипотеки. Именно это подстегнуло инвестиционный спрос, пошли большие количества квадратных метров и сделок.
— То есть стали покупать те, у кого зарплата 50 тысяч и кто платит 35 тысяч по ипотеке. Но ввиду того, что процент снизился, появилась возможность платить не 35, например, а 30 тысяч?
— Да, на момент старта этой программы стоимость кв. м жилья была на 30% ниже. Сейчас средняя цена по Казани 150 тыс. за кв. м, тогда стоило до 100 тысяч.
— Если жилье стоит столько, то это значит, что кто-то готов платить здесь за него?
— Давайте разделим на несколько групп потенциальных покупателей. Группа номер один – это те, кто уже имеет какое-то жилье. Они хотят улучшить или изменить свои жилищные условия. Группа номер два, которая преобладала в 2021, – это инвесторы, которые приобретали квартиры с минимальными вложениями на растущем рынке и потом реализовывали их. Группа номер три – IT-специалисты и семьи с двумя детьми. У них сниженная ставка и льготное ипотечное кредитование. С учётом низкой ставки, допустим, 4 % годовых, она может быть субсидирована застройщиком. Ежемесячный платеж составит примерно стоимость аренды квартиры. Этой группе есть смысл рассматривать новостройки.
— Анастасия, объясните мне и нашим зрителям, как случилось, что на рынке Казани произошел взрывной рост цен?
— А что у нас не увеличилось? Если мы посмотрим стоимость бизнес-ланча, потребительской корзины или путёвки в Турции – все выросло в цене. Недвижимость не осталась в стороне. Она также выросла в отличие от доходов людей.
— Я понимаю. Но чем обусловлен рост? Это алчность застройщиков или есть какие-то объективные данные?
— Если мы посмотрим, из чего складывается стоимость квадратного метра, мы увидим, что одна из весомых статей затрат – цена земельного участка. Когда меня спрашивают, почему в Челнах или в Альметьевске стоимость квадратного метра гораздо ниже, я отвечаю, что стоимость земельного участка для застройщиков в этих городах тоже гораздо ниже. Не все понимают и то, что те школы и садики, которые должны возвести застройщики, будут косвенно возводиться за счет покупателей квартир. Застройщик, который купил себе земельный участок, должен отдать, допустим, под садик 30 соток. Это достаточно дорого. И в любом случае это также может сесть с себестоимости квадратного метра.
— А кто определяет стоимость земли на том или ином участке?
— Есть несколько разновидностей земельных участков. Допустим, я собственник пустыря на улице Аделя Кутуя. Я вижу спрос и хочу выжать максимум из этой сделки. Я назначаю за один гектар, допустим, 300 млн рублей. Естественно, застройщик, приобретая участок, включит эту стоимость в цену квадратного метра. Мы знаем, что каждая квартира должна быть обеспечена парковочными местами, но не все покупатели готовы приобретать эти парковочные места. Зачастую, когда застройщики Казани предлагают парковочные места за 300 тысяч, они уходят в минус. Потому что парковка с учетом дороговизны земли, с учетом того, что они ушли под землю – очень дорогое удовольствие. Ее себестоимость будет 1 млн рублей. Таким образом, эта разница может тоже осесть в квадратном метре.
— Кто определяет стоимость этой земли? Ведь у владельца тоже есть какие-то механизмы. Каким образом это происходит?
— Есть разные владельцы земли. Допустим, первая группа, – это те, кто продают готовый земельный участок. Владелец его покупал в своё время, когда расселял жилой фонд. Находил квартиры для выселенных, выкупил земельный участок и вложил много средств для того, чтобы перевести его в другую категорию. Он понимает, сколько стоит квадратный метр в квартирах в городе и делает расчёт от обратного: насколько будет выгодно застройщику приобрести этот участок и какой стоимостью он ляжет в стоимость квартир.
— До какой суммы будет расти стоимость квадратного метра в Казани?
— Я могу сказать только то, что стоимость земельных участков в Казани будет расти, исходя из ограниченности предложения. Казань разрастается диаметрально, потому что готовых площадок под строительство в нашем городе нет. Почему Москва перешла к реновации, достаточно дорогостоящему процессу? Потому что застройщикам оставалось лезть либо в новую Москву, либо расселять и сносить полностью старые дома. В Казани достаточно мало примеров реновации, в самом городе у нас нет земельных участков.
— Хорошо, 200 тысяч за квадратный метр – это уже ближайшая перспектива?
— Нет, не ближайшая. Нас ждет большой выход. Сейчас много новых комплексов находится в процессе согласования в городе, это уравновесит количество предложений, тем более мы очень сильно затоварены.
— Я посмотрел, что 45% новых квартир не продается. Можно прогуляться среди новостроек и увидеть, что как минимум половина окон там не горят. В чем смысл строить за такие деньги?
— В 2021 году застройщики немного схитрили, они увеличили стоимость квадратного метра в ответ на растущий спрос. Представьте, что вам досталась машина за 100 тысяч рублей. Но у вас есть 5 покупателей, которые готовы ее приобрести за 300, за 400 тысяч. Вы же не будете продавать ее за 100 тысяч рублей? Поэтому незачем обвинять застройщиков и их жадность. Это обычная коммерческая организация.
— Есть предел всему. Одно дело, когда рентабельность 20%, а другое, когда 200%. И здесь данными коммерческими организациями должны заниматься антимонопольные структуры.
— Коммерческая структура, которая покупала землю за свои деньги, и имеет вложения, в праве получить ту прибыль, на которую рассчитывала, если не было никакого сговора между застройщиками. Но сговора не было, потому что у кого-то хорошо берут, у кого-то не очень. В 2021 году застройщикам даже ничего придумывать не надо было, люди шли.
— Но сейчас они не идут, а дома строят. Если дома будут стоять пустые, к чему всё это приведёт?
— Для того, чтобы распродать тот объём построенного жилья, который сейчас есть в Казани, нужно порядка трёх лет. Но, во-первых, застройщики находятся под защитой банка. Есть финансовые модели и финансирование строек. Это идёт за счёт банковских средств. Застройщик их получает только после того, как передаст покупателю ключи. Эта модель была согласованна ещё до того, как экскаватор сделал первую копку. Застройщики пока ничего не теряют.
Во-вторых, если мы посмотрим данные за 2021 год, то мы увидим, что застройщики не чувствовали себя плохо. Если мы оглянемся назад до 2020 года, то увидим, что динамика была замечательная.
— Анастасия, если у застройщиков прибыль 100% с каждого метра, то, конечно, можно держать половину домов нераспроданными. Они всё равно получают необходимые деньги для продолжения своего бизнеса, не чувствуют себя ущемлёнными. Рыночные механизмы на них не действует.
— Я продолжу защищать застройщиков. Во-первых, тогда у них действительно были большие прибыли, но, когда начались проблемы со стройматериалами, рабочими ресурсами, себестоимость строительства выросла. Тех прибылей, которые были тогда, уже нет.
— Насколько коррумпирован рынок застройщиков? Можно ли зайти в Казань любой строительной компании и построить дом?
— Порог вхождения высокий. Вы должны приобрести участок. Федеральные игроки рассматривают наш регион для своего развития.
— А что же они Альметьевск не рассматривают?
— Потому что там нет устойчивого спроса, в Казани он есть. Это первое. Второе, застройщиков действительно очень сильно поддерживали. Если мы посмотрим на другие отрасли, никому не предоставлялись таких ставок по ипотеке. Но нужно понимать, что застройщиков нельзя рассматривать одних по себе. Это связка с банками, банковская система. Кто оплачивает банкет? ВТБ, Сбербанк. Когда стороны ввели счета для защиты от проблемных строек, с одной стороны, они защитили дольщиков. В пределах 10 млн рублей вы получите свои деньги обратно, если застройщик не передаст вам ключи. Но, с другой стороны, они убили идею долёвки. То есть, когда ты можешь купить в начале строительства на 30% дешевле.
Если вы хотите купить квартиру, то сейчас однокомнатная квартира, которая сдается в конце 2024 года, допустим, в Советском районе обойдется вам в 7 млн рублей. Если же вы аналогичную квартиру в данном доме этого же застройщика будете покупать у дольщика, вы купите ее за 6 млн рублей. Таким образом, у всех возникает вопрос: «Зачем лезть в долевку и ждать 2024 года?»
Почему покупают у застройщиков? Потому что государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли. Оно предоставляет такие ставки по ипотеке, что человеку выгоднее купить за 7 млн по ставке 4%, чем он будет покупать у физлица, но по ставке 10%. Если мы говорим о наличных средствах, то нужно покупать у физических лиц. Если мы говорим про ипотеку, то нужно идти к застройщикам. Поэтому казанцу с зарплатой в 50 тысяч рублей, который копил на хрущевку, будет выгоднее пойти к застройщику.
— Вернемся к ценообразованию. Для многих и для меня это вопрос болезненный. Ирек Файзуллин просил, чтобы застройщики снижали цену на жилье, возможности есть.
— Застройщики несколько раз использовали запрещенные приемы. До этого они говорили, что это последняя потека и люди, которые в принципе спокойно рассматривали покупку в будущем, собирались, брали в долг, брали ипотеки и покупали жилье. Они показали эту статистику. Сейчас им нужно, скажем так, «накопить жирок». Даже если сейчас стоимость снизится чуть-чуть, то массового спроса уже не будет.
— А что будет сейчас? Дома строятся, квартиры не покупают, застройщики останутся у разбитого корыта?
— Застройщики не останутся у разбитого корыта. Потому что они накопили подушку безопасности за такие хорошие годы. Если мы посмотрим структуру квартир, которые остались нераспроданными – это двухкомнатные и трехкомнатные. Сейчас планируется несколько программ, стимулирующих покупку такого жилья. Будут субсидироваться ипотеки.
Застройщики не готовы к скидкам, поэтому сейчас ценопада не будет. Во-первых, в рамках инфляции растёт всё. И, если застройщик не поднял цену в рамках инфляции, то получается она уже упала.
— Если у нас не поднялась зарплата, а у застройщика не поднялась стоимость жилья, все остаются при своих?
— Нет, застройщик выигрывает. Сейчас нет смысла рвать на себе волосы из-за ввода льготной ипотеки. Многие эксперты говорят, что они очень жалеют об этих программах. Но на самом деле в эти программы успели заскочить те люди, которые нуждались в улучшение условий, и начальные инвесторы. Последние влезли в новостройки и продали их. Выиграл и бюджет России. Потому что застройщики платят налог на прибыль, не было никаких льгот. Также не было льгот на имущество, мы платим по полной кадастровой стоимости. Застройщики, по сути, увеличили благосостояние населения.
— Анастасия, вы сказали, что в ближайшее время вы не прогнозируете подъем стоимости жилья до 200 тысяч. Многие вкладывались в жилье как в систему хранения капитала. Сейчас имеет смысл делать это или нет?
— Если сейчас вы стоите перед выбором, вложить ли средства в новостройку в Казани, то в 90% это инвестиционно непривлекательно ни в краткосрочном, ни среднесрочном периоде.
— Потому что они очень дорогие.
— Они уже дорогие. Представьте, вы вкладываете денежные средства, платите ипотеку и получаете на выходе квартиру, которая стоила 7 млн у застройщика, за 9 млн рублей. Поэтому, если вы хотите влезть туда с этой целью, то я бы вас отговорила.
Если покупаете для себя и вам нужны уникальные локации, например, Вахитовский или Ново-Савиновский район, где не будет много очередей и вы решаете свой вопрос, то эта цена не должна вас смущать.
— Как чувствует себя сейчас рынок вторички? Я думаю, ситуация более приближена к рыночным реалиям, чем на рынке у застройщиков.
— Она такая, какая есть. Вторичка – это падчерица, которую не любили. Периодически были разговоры о том, что на вторичку введут льготную ипотеку. Вторичка – индикатор реального положения на рынке. Если там долго нет спроса, она реагирует снижением. Я не могу сказать, что это снижение носило массовый характер, но локально скидки достигали даже до 30% по дорогим объектам. По бюджетным объектам на 5-10%.
— Вы говорите в прошедшем времени. То есть в реальном времени это не так?
— Мы подводим статистику за апрель, но это происходит и сейчас. Если вы в поиске, то ищите себе несколько групп продавцов. Первая группа, которая готова к скидкам, – это те, кто уехал по разным причинам. Они приобрели зарубежную недвижимость и при очередном платеже должны были продать свою квартиру. Квартира была на падающем рынке, соответственно, было невыгодно.
Второй момент. Это инвесторы, которые «пролетели». Они вложились в новостройки по ипотеке с минимальным первоначальным взносом, и у них всю прибыль съел ипотечный платеж. Более того, они продавали жилье со скидкой. Программы банков допускают покупку объекта под обременением, такие объекты продавали со скидкой 10%. Потому что если ты не дал скидку сейчас, то в следующий месяц тебе придется дать еще больше.
— То есть на вторичке квартиру купить проще и дешевле, чем на первичном рынке?
— Её купить дешевле, но не проще, потому что вторичка — это серая зона с подводными камнями. Ты не знаешь, сколько было собственников до твоего продавца.
— А какая мне разница сколько было собственников?
— Допустим, вы приобретаете квартиру два года назад у семьи, которая в свое время ей расплачивалась по маткапиталу и не выделила долю несовершеннолетним детям. Соответственно, вы второй покупатель, но дети, зная, что им не выделили доли, приходят и говорят, что они будут жить здесь, потому что это была обязанность родителей.
— Но я же добросовестный покупатель.
— Здесь это не работает. В любом случае будет судебный процесс, вам нужно будет возмещать им стоимость долей. Или другой пример: вы покупаете квартиру по наследству, где один из собственников несовершеннолетний, который об этом не знал. Он понимает, что за отцом продали квартиру, приходит после совершеннолетия и говорит, что здесь его 1/3. Таких случаев много, нужно проверять цепочку. По первичке же все понятно. Кстати, казанские застройщики в отличие от московских, не прибегают к серым схемам.
— Анастасия, но когда же, на ваш взгляд, каждая казанская семья будет обеспечена отдельной благоустроенной квартирой?
— Через 9 лет средняя зарплата по Татарстану будет составлять 100 тысяч рублей. Скорее всего, тогда. В ближайшее время цена «квадрата» повысится несильно. Через время каждый сможет себе позволить жилье, будут разработаны адресные программы – например, преподавателям вузов, военным. Мы видим уже по IT-отрасли целевые программы.
— Спасибо большое, что пришли к нам в программу и подробно ответили на все вопросы!
— Спасибо!
Подписывайтесь на наши Telegram-канал, YouTube-канал, группы в VK и Одноклассниках и следите за актуальными новостями.
Если вы стали очевидцем интересного события, сообщите об этом нашим журналистам: info@tatarstan24.tv или +7 900 321 77 22.
