Можно ли превратить обветшалые дома в бизнес?

Они ветшают десятилетиями, но скоро могут стать точками притяжения. Сегодня в программе: можно ли превратить памятники архитектуры в прибыльный бизнес и какие преференции обещают инвесторам?

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

«Дом за рубль» — это такая не новая история. Есть федеральный закон, который говорит: если объект находится без инженерных коммуникаций, без окон, без дверей (и такое тоже бывает), все объекты культурного наследия — это уникальные исторические здания, это уникальный актив, на самом деле, с многолетней историей. И государство даёт возможность такой вот формат некой дополнительной меры поддержки. Мы продаём вам объект за рубль, земельный участок под этим объектом мы вам даём в аренду за рубль на время восстановления.

После успешной реставрации и выполнения охранных обязательств инвестор может оформить право собственности на восстановленный объект и снять ограничения. Земельный участок под ним можно выкупить в собственность у государства по льготной цене, которая часто составляет 20% от его кадастровой стоимости

Льготы и поддержка

Есть какие-то варианты, чтобы, например, какой-нибудь льготный кредит получить на всё это? Потому что это не просто ремонт, который затеял, это наверняка какая-то что? Экспертиза, куча обременений.

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

«Сегодня у нас есть в России два льготных предложения — это 6% годовых. Под это проектирование, реставрации, всё, что поспособствует инвестору, как бы дать возможность быстрее восстановить этот объект. Но 6% не просто так, есть условия. Это объект, если он больше 500 кв. метров, если ты запланировал там сделать гостиницу 3 звезды, и ещё одно требование — там должно быть не менее 10 номеров. Для 500 квадратов это, в принципе, достаточно. Вопрос гостиницы — вы сами уже знаете, что гостиничного номерного фонда всегда не хватает. Второе льготное предложение — это для оставшихся проектов. Это 9% годовых. Там уже мы не ограничиваем инвестора, что там делать, во что вовлекать. 9% — это тоже такое достаточно интересное предложение. Плюс мы ещё в этом проекте контролируем, курируем ДОМ.РФ, публичное акционерное общество, государственная компания. Там задействовано 6 банков. В общем, все дорожки протоптаны, наши инвесторы очень активно этим пользуются. Вот по состоянию на сегодня порядка 3 млрд рублей уже одобрены кредитов нашим инвесторам.»

 Государство совместно с корпорацией «ДОМ.РФ» начало реализовывать объекты культурного наследия единым лотом с соседними участками. Правительство одобрило продажу объектов культурного наследия, чтобы дать инвесторам возможность компенсировать затраты на сложную реставрацию за счет новой, коммерческой застройки Белый дом одобрил инициативу о продаже культурного наследия вместе с участками.

Ключевые детали нового механизма:

Состав лота: На торги единым лотом выставляется сам разрушающийся памятник, участок под ним, а также прилегающие свободные земли Закон о продаже ДОМ.РФ объектов культурного наследия.

Смысл инициативы: Реставрация ОКН — это долгосрочные, высокозатратные инвестиции с жесткими научными требованиями. Строительство коммерческой недвижимости на прилегающей территории призвано стать драйвером окупаемости Новый механизм позволит привлекать частных инвесторов.

Правовые гарантии: Сделки купли-продажи заключаются одновременно, но инвестор не сможет распоряжаться или совершать сделки с новыми площадями до тех пор, пока полностью не завершит реставрационные работы на историческом объекте Закон о продаже ДОМ.РФ объектов культурного наследия.

Сложности и «подводные камни»

Можно этим заниматься спокойно, льготно, бесконечно. Объект большой, затратный, или есть ограничение по времени?

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

«Вот я уже сказал, что есть охранные обязательства. Есть поручения нашего президента, нашей страны, есть задача вовлечь эти объекты, аварийные, до 2030 года. С одной стороны, это большой промежуток времени, но с другой стороны, это очень жёстко. Но это объекты 200-300 квадратных метров. Полгода проектирования, два года реставрации, если у тебя есть финансовый ресурс. Если у тебя нет финансовых ресурсов, это становится уже проблематично. Уже государство начинает думать, как тебе помочь, как тебя довести до конца, до выполнения задачи, когда ты откроешь там бизнес-проект. Государство же тоже заинтересовано. Вот буквально несколько цифр: с 2018 года бизнес из руин поднял 14 объектов. Вот сейчас в работе у бизнеса по республике 40 объектов.»

Примеры из регионов

Пользуются ли популярностью объекты на периферии?

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

 «Слава богу, главы районов, муниципалитетов слышат проблематику, задачу, которую поставил В.В. Путин для всей страны в своем послании в 24-м году. Вот образцовый пример, который уже сейчас другие главы берут на обработку. Пример: усадьба Молоствовых (1-я пол. XIX в.) в селе Куралово Спасского района. Мы передаём не только здание, но и земельный участок площадью 1 гектар с выходом на Волгу — чтобы инвестор мог планировать развитие всей территории. Да, она аварийная, с непростой историей, у этой усадьбы остались только четыре стены и немного прежнего облика. Духовная святыня Поволжья. То же самое сегодня в запросе главы Атнинского района: есть шикарная деревянная усадьба Бакирова. Есть потенциальный инвестор, и он говорит: «Давайте мы точно так же сделаем большую территорию для того, чтобы бизнес мог и дальше развиваться». Потому что земля под зданием, а дальше, что я буду делать? Мне нужно приспособить территорию, сопутствующие какие-то помещения, дополнительные даже для инженерных коммуникаций, естественно, для этого нужны земельные ресурсы.»

Рабочий подряд

Деревянные объекты тоже популярностью пользуются? Нужны реставраторы. У нас есть такие специалисты?

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

 «Есть. Комитет сегодня реализует отдельную программу по спасению деревянного зодчества. И мы в этом году, конечно же, сейчас сконцентрированы на православных и мусульманских объектах. И мечеть Айбаш была открыта в марте этого года, буквально недавно, 1 июня мы деревянную церковь открыли в селе Верхние Багряши Заинского района. На выходе у нас музей валенок в Кукморском районе. У нас есть специалисты, у нас есть аттестованные плотники, у нас есть аттестованные кузнецы, у нас вообще очень мощная в республике реставрационная школа. У нас два высших учебных заведения, у нас очень много специалистов-ремесленников. Если где-то чего-то не хватает, например, живописцев, приглашаем из других регионов: Владимир, Ярославль, Московская область, Питер. Инвестору ничего не страшно. Главное — зайди, проголосуй рублем, мы тебе поможем.»

Задача со «звёздочкой» сложно

Если, например, на каком-то этапе инвестор понимает, что не получается. Были случаи отказа. Отказывались и что? Обратно возвращали государству? «Отдавайте мне рубль.». Как это происходит на практике.

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

 «Понятно, что мы находимся не за закрытыми дверями и мы всегда находимся в диалоге с инвесторами. О всех его проблемах знаем. Поэтому мы за ручку ходим в ДОМ.РФ. Действительно, сегодня комитет работает, выступает для инвесторов в режиме такого единого окна. Самая основная проблема — это подключение к сетям. Вот когда заброшенный объект, дороги нет, газа нет, света нет. Это тоже головная боль. Здесь наш хранитель наследия, будем так его называть. Все-таки это больше исключение, когда он пришел в комитет и говорит: «Заберите у меня». Во-первых, он больше ничего не получит. Он фактически отдаст государству, либо государство изымет. Потому что вложенные средства на каком этапе не возвращаются. Законодательно не предусмотрено. Но, конечно же, можно включить режим кнута: пойти в суд, наказать, отнять, разговаривать очень негативно, быть неким таким агрессором. На самом деле мы стараемся помочь. Стараемся разобраться. Либо мы уходим в эту сторону негативную, либо он уже выставляет на продажу и пытается перепродать.»

А может он уступить другому место?

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

 «Конечно же да. Это право собственности. Ты имеешь право распоряжаться по-своему. Просто объект также уйдет с обременением. И уже новый собственник, понимая, что он принимает уже с сокращенными сроками выполнения. То есть задача-то не снимается. Ему нужно войти и победить этот проект. Много нюансов, связанных с недвижимостью, связанных с контролирующими органами. Но мы стараемся, конечно, это не допускать. Сегодня в работе у нас порядка 40 объектов в частных руках, которые мы сегодня восстанавливаем из руин. Именно аварийные объекты.»

Взгляд в будущее

 А сколько тех, кто ждут своих хозяев, потенциальных будущих?

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

 «Еще 40 мы в этом году должны передать инвесторам. Получится — не знаю. Но должны. Я бы даже сказал — обязаны.»

Как вы думаете, как будет выглядеть Татарстан, когда все эти объекты приобретут хощчев? Новых, надежных.

Иван Николаевич Гущин председатель комитета РТ по охране объектов культурного наследия:

 «Татарстан уже выглядит прекрасно. У нас самые лучшие исторические города. 13 исторических поселений, 6 тыс. объектов на государственной охране. У нас невероятный культурный код. У нас самые лучшие люди страны, и у нас уже все получилось.»