Юрист рассказала, как обезопасить покупку квартиры

— Анастасия, здравствуйте! Сейчас говорят о мошеннической схеме, в которой добросовестный покупатель жилья в одночасье лишается и денег, и квартиры, приобретая, к примеру, жилье у пожилого человека. По информации, которая прозвучала на днях в Государственной Думе, таких покупателей уже несколько сотен по всей России. В вашей практике были такие случаи?

— Здравствуйте, к сожалению, до Татарстана такая печальная практика дошла. Мы можем наблюдать сейчас несколько судебных процессов, в которых происходят споры между пожилыми продавцами и покупателями. И пока ситуация складывается не в пользу последних.

— Можно сказать, что амбассадором всей этой схемы явилась популярная певица Лариса Долина, которая продала свою квартиру более чем за 100 миллионов рублей, а потом убедила суд, что она была не совсем в адекватном состоянии и находилась под влиянием мошенников. Покупатель лишился и денег, и квартиры.

— Социальную ответственность за действия мошеннических лиц, то есть компенсацию ущерба, переложили на плечи граждан.

— Но ведь, наверное, так поступали и раньше. Но почему суд не вставал на сторону этой условной бабушки-продавщицы? 

— Такие случаи уже были. Если мы посмотрим общероссийскую практику, то увидим, что 70 % решений выносятся в пользу продавцов, то есть бывших собственников, 30 % - в пользу покупателей. Но ввиду того, что эта ситуация с Ларисой Долиной вышла в публичную плоскость, то многие считают ее таким прецедентом.

— Раньше считалось, что если ты покупаешь квартиру по ипотеке, то ты застрахован от массы проблем, потому что в банках работают квалифицированные юристы, экономисты, финансисты, а все документы проходят тщательную проверку. А сейчас, получается, что гарантий нет ни в каком варианте?

—  К сожалению, мы можем посмотреть ситуацию с ИЖСниками. У нас на днях были демонстрации обманутых ИЖСников, 90 % из них приобретали дома, которые так и не достроили в силу разных обстоятельств, по ипотеке. Их давали ведущие банки нашей страны. Это заблуждение, что если приобретаете квартиру в ипотеку, то 100% банк все проверит. Чтобы обезопасить себя есть несколько советов. Нужно требовать выпуску о переходах права. Там прописывается история жилья за десятилетия, должны быть указаны все собственники жилья. От того, как сложилась судьба этих собственников и насколько законен был переход права собственности, будет зависеть спокойствие последнего покупателя. Людям, которые собираются купить недвижимость, советую привлекать юристов, чтобы провести анализ. Тут нужен комплекс мер, который защитит добросовестного приобретателя. Сейчас этой проблемой действительно озаботились в строительном секторе и в Госдуме. Предлагается ввести период охлаждения, о его сроке пока ведутся разговоры. Вообще бабушки бывают разные, есть бабушки 007, им говорят, что они таким образом «спасают» Россию. Например, в Казани нашли группу лиц, которая так обманывала бабушку. Женщина поверила, что действует под прикрытием ФСБ. Такие обманутые обычно обращаются сразу после продажи квартиры, когда понимают, что их обманули. Есть и второй тип бабушек, которые через 2 года, например, очнутся и скажут, что не собирались продавать квартиру, их тоже могут вводить в заблуждение мошенники. Но бывают и те пенсионеры, которые действуют в составе преступного сообщества, таких в своих целях могут использовать даже родственники.

— Почему, когда мы говорим о таком способе мошенничества, всегда подразумеваем бабушек?

— Под влияние особенно часто попадают одинокие люди пожилого возраста. Конечно, бывали и не очень пожилые люди в таких схемах. Люди до 50 лет больше сталкиваются с мошенническими схемами по телефону, через ссылки и т.д.

— Есть такое понятие страхование титула. Это может предотвратить все эти варианты мошеннических схем вокруг жилья?

—  Да, но только в том случае, если этот страховой случай будет прописан. Многие страховые компании отказываются от страхования в части банкротства продавца. Вообще я за титульное страхование, но не нужно считать его панацеей. При этом многие думают, что такое страхование очень дорогое, но это не так. Например, на однокомнатную квартиру уйдет порядка 30 тысяч в год. Оформляется страхование как правило на 3-5 лет. Еще я за то, чтобы усилить государственное регулирование за сделками с недвижимостью.

— Вы сказали о банкротстве, это ещё один подводный камень на рынке недвижимости, из-за которого сделку могут признать незаконной?

—  Да, когда люди объявляют себя банкротами, конкурсные управляющие смотрят на все сделки. Анализируют, не привела ли сделка с недвижимостью к ухудшению материального положения того, кто должен рассчитаться с кредиторами. Если все оформлено правильно, то шансы потерять квартиру у того, кто ее приобрел у такого должника, минимальны. Но в Казани порядка 60 % сделок проходит неправильно. Я говорю про сделки с занижением стоимости. Также вопросы могут возникнуть, когда расчет происходит наличными денежными средствами. Еще одна мутная схема – продажа с участием аффилированных лиц. Когда, чтобы уйти от банкротства, кто-то из родственников продает или дарит недвижимость другому, а следующий уже выставляет ее в широкую продажу. Тут человек, у которого нет юриста может не увидеть этот быстрый переход правособственности и попасть под удар. Покупателю нужно быть готовым к тому, что у него потребуют подтвердить источник происхождения денежных средств.

— Если я купил квартиру у будущего банкрота и сделал все правильно, мои риски каковы?

—  Минимальны. Если вы сделали все правильно, но 60 % делают все неправильно. К сожалению, универсального способа, который защитит всех покупателей, нет на вторичном рынке. Но все равно сделки на вторичном рынке проводить стоит. Так можно сэкономить порядка 2-3 миллионов. Но нужно внимательно и тщательно проверять документы.

—  Спасибо большое, будем надеяться, что ваши советы  помогут обойти все эти беды стороной.

—   Спасибо и вам.