Казань стала одним из лидеров среди российских городов по росту стоимости вторичного жилья. За три года цены на вторичку в столице Татарстана выросли на 45,9% – до 95,9 тыс. рублей за «квадрат». Однако цены растут по всей стране, а искусственный интеллект предсказывает их падение только к концу года. Почему так происходит? Мы разобрали все причины, прогнозы и факты о том, почему растут цены на жилье и что с ними будет дальше.
Факты
• Сегодня средняя стоимость жилья на вторичном рынке в столице РТ колеблется от 80 до 100 тысяч рублей. Чем больше площадь квартиры, тем меньше обычно стоимость квадратного метра.
«Если мы говорим про первичный рынок, то тут цены колеблются от 100 до 140 тысяч рублей, в зависимости от района и степени строительства. Стоимость стартует обычно где-то в районе 100-105 тысяч рублей, и на финальном этапе сдачи дома в эксплуатацию достигает 130 тысяч рублей», – рассказал президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев.
• Более того, в Татарстане сложилась беспрецедентная ситуация: квадратные метры в жилом доме намного дешевле, чем те же метры в квартире, хотя по всей стране ровно наоборот – загородная недвижимость всегда дороже квартир. В Казани же сейчас можно продать двух- трехкомнатную квартиру и на эти деньги без доплаты купить дом.
• Кроме того, на рынке недвижимости Татарстана сформировалась и другая тенденция. Если раньше, несколько лет назад, застройщики сдавали жилье увеличенного метража, вразрез с хрущевскими и ленинградскими застройками, теперь за те же самые деньги строители делают меньший метраж. Чтобы хотя бы визуально цена не отпугивала потенциального покупателя.
Топ-5 самых дорогих квартир в Казани: от Ренессанса до голых стен
Причины
Цены на недвижимость продолжают расти едва ли не в геометрической прогрессии. Только в 2020-м их средний прирост составил от 11 до 48% – за первичку, и от 8 до 16% – за вторичное жилье. Таковы данные Росстата. Эксперты уверяют – дело в том, что в основу увеличения цен легли сразу несколько факторов разом, отсюда и получился синергетический эффект:
- Эскроу-счета. Изначально рост цен на рынке недвижимости Татарстана, по данным наших экспертов, спровоцировало именно введение программы эскроу-счетов. Ее ввели в 2019-м году, чтобы бороться с проблемой обманутых дольщиков. Схема проста: в банке открывается специальный счет, куда будущие обладатели недвижимости вносят деньги. Вот только получит их застройщик лишь в том случае, если сдаст жилье в эксплуатацию. Однако не у всех строителей есть возможность возводить недвижимость на свои деньги или найти инвесторов, а кредитование через банк ведет к удорожанию себестоимости: таким образом, банковские проценты автоматически отражаются в стоимости жилья.
- Вездесущий коронавирус. В разгар пандемии было непонятно, что будет завтра, и люди стали вкладывать деньги в недвижимость. На этом фоне выросла доля и инвестиционных сделок. Многие покупали квартиру в ипотеку и сдавали ее в аренду, таким образом, уже арендатор «отбивал» им ежемесячный платеж.
- Резкий рост спроса. Благодаря рекордно низкой ставке по ипотеке (она составляла 6,5%), в стране резко вырос спрос на недвижимость с привлечением заемных средств. По данным вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, в стране примерно за год было выдано около 500 тысяч кредитов.
«Например, однокомнатная квартира на первичном рынке в прошлом году стоила в среднем 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос, необходимый для того, чтобы взять такую в ипотеку, составляет около 500 тысяч рублей. Материнский капитал – 483 тысячи рублей – теперь дают за первого ребёнка, и его можно использовать как первоначальный взнос. Человеку достаточно иметь наличных средств 50 тысяч и купить квартиру. И все побежали. Вырос спрос, выросли и цены», – пояснил Андрей Савельев.
5. Рост себестоимости строительства. По данным наших экспертов, в три раза подорожал металл, в два раза – древесина. Стройматериалы выросли в цене, а вслед за ними – и квартиры. Сюда же можно добавить фактор подорожания рабочей силы. Из-за коронавируса большая часть рабочих-мигрантов вернулась на родину, а именно такая рабочая сила была наиболее выгодна строительной сфере.
«Мигрант работает по 12 часов на стройке за 30-40 тысяч, максимум – 50 тысяч рублей. Наши люди не готовы работать по 12 часов в день за 50 тысяч рублей. А они готовы. Они за счет этого себестоимость [строительства] снижают. В себестоимости строительства себестоимость зарплаты составляет от 25% до 50%. Если сейчас рабочая сила подорожала на 50% – это минимум 12% подорожания строительства. За все это заплатит потребитель», – отметил в интервью Тине Канделаки вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Прогнозы
В первые месяцы лета спрос на недвижимость традиционно проседает и возобновляется лишь ближе к августу-сентябрю. Речь идет о падении спроса едва ли не на 30%. Именно в это время жилье можно купить с максимальной скидкой и даже попробовать поторговаться с продавцом.
Однако есть и другой нюанс: с 1 июля этого года указом президента РФ Владимира Путина решено продлить программу льготной ипотеки с незначительным увеличением ставки – до 7% (против 6,5% ранее). Главное опасение многих – не поднимет ли это цены на недвижимость вновь? Однако опрошенные нами эксперты уверяют, что дальше просто некуда.
«В Татарстане такого не случится. Уже в прошлом году был слишком большой рост, расти дальше некуда. А на количество сделок, на снижение того количества населения, которое не может позволить себе купить, это скажется. Возможность купить жильё появится у большего количества населения», – заявил Андрей Савельев.
«Цены уже повысились, и получается, что все рекорды по ценообразованию побиты и достигнуты. Программа льготной ипотеки однозначно приведет к тому, что будет стагнация. По количеству сделок в июле увидим снижение до 40% по активности по сравнению с предыдущими периодами, на рынке появятся предложения от инвесторов, которые будут вынуждены продавать. И по-прежнему будем наблюдать дефицит проектов от застройщиков, по крайней мере до начала следующего года», – уверена руководитель агентства недвижимости Анастасия Гиззатова.
Те, кто собирается «запрыгнуть в последний вагон» и купить квартиру в оставшиеся дни июня еще по старой ставке, опасаются: не воспользуются ли ситуацией продавцы недвижимости.
«Ценообразование идет от продавца или застройщика. Застройщики однозначно воспользуются. Если будет спрос, цены будут скорректированы. Поэтому, если вы выбираете какую-то квартиру, стоит поторопиться. Инвестиционный спрос, а спрос сейчас в основном инвестиционный, сконцентрирован в малогабаритных квартирах – одно и двух комнатных. Трехкомнатные интересуют только покупателей, которые улучшают свои жилищные условия. Такие квартиры пользуются меньшим спросом, и динамики цен на них ждать не стоит. Можно не торопиться», – рекомендует Гиззатова.
Федеральные же аналитики считают, что рынок недвижимости наконец просядет лишь к ноябрю. При помощи искусственного интеллекта IT-специалисты высчитали, что к концу года ориентиры сменятся, а цены потихоньку поползут вниз, и можно будет получить скидку в размере до 15%.
«Ноябрь 2021 года станет концом "рынка продавца" и началом "рынка покупателя". После этого цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне — в режиме ожидания. Затем, еще через 4-5 месяцев, собственники пересмотрят свои цены на квартиры и пойдут на уступки», — отметил основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев в интервью федеральным СМИ.
Таким образом, есть шансы, что рыночная цена на недвижимость в некоторых крупных городах опустится на 30% в срок от ноября 2021 до ноября 2022 года.
Автор статьи: Дарья Петрова
