22 июля 202511:34

Продали одну квартиру двум людям: на чью сторону встанет суд?

Одна и та же квартира может быть продана дважды — особенно если стройку начинал один застройщик, а завершал другой. Кто в таком случае получает жильё, а кто только компенсацию?

История первая: один дом — два покупателя

Сначала — вполне обычная история. Женщина приобрела квартиру в строящемся доме: оплатила её стоимость, оформила договор, ждала ключей. Однако застройщик свои обязательства не выполнил, передал объект другому предприятию по договору совместной деятельности, и уже новая компания продала ту же квартиру второму покупателю.

Возник классический юридический конфликт: двое покупателей на одну квартиру. Первый — заплатил, но не получил недвижимость. Второй — тоже оплатил, но ещё и получил квартиру во владение.

Суды рассматривали дело долго: обе стороны действовали добросовестно, обе имели договоры, обе претендовали на жильё. Но Верховный суд РФ расставил приоритеты:

Если квартира не передана никому, преимущество имеет тот, у кого обязательство возникло раньше.

Но если владение уже передано, суд должен признать право собственности за тем, кто фактически получил жильё.

То есть во владении — значит, с правом собственности, даже если другой покупатель заплатил раньше. Первый покупатель в этом случае вправе требовать компенсации убытков от застройщика.

Такую позицию суд пояснил в Постановлении Пленума ВС РФ от 29.04.2010 №10 (п. 61). (Определение ВС РФ от 29 августа 2024 г. №8-КГ21-16-К4)

Вывод: время оплаты — не главное, если квартира уже занята

Если вы — первый покупатель, но недвижимость отдали кому-то другому, шансов вернуть её меньше. Суд будет учитывать факт передачи владения, а не только дату договора, рассказали в программе «Судебные решения» на телеканале «Татарстан-24».

История вторая: из двух комнат — в студию? Верховный суд против

Семья из трёх человек по договору найма проживала в двух комнатах общежития (25 кв.м). Через 8 лет дом признали аварийным, и администрация предложила однокомнатную студию меньшей площади. Более того — пошли в суд, чтобы выселить семью в новое жильё.

Суды всех инстанций встали на сторону администрации, решив, что семья не числится в списке нуждающихся в улучшении условий, а значит, и студия — вполне допустимое решение.

Но Верховный суд РФ встал на сторону семьи:

Выселение из аварийного жилья — не улучшение условий, а компенсация, и она не может быть хуже прежней.

Если до расселения семья проживала в двух комнатах, то и новое жильё должно быть не менее чем с двумя комнатами. Это чётко прописано в Жилищном кодексе РФ, ст. 89, и подтверждено судебной практикой. (Определение ВС РФ от 11 сентября 2018 г. №57-КП8-16)

Вывод: расселение — не повод ухудшать жильё

При переселении из аварийных домов площадь и количество комнат должны сохраняться. Местные органы власти не вправе нарушать этот принцип, даже если человек не стоит в очереди на улучшение условий.

Что важно знать о жилищных правах:

Одна квартира не может быть продана дважды без последствий. Главное — кто фактически получил жильё.

При расселении из аварийного жилья нельзя предлагать худшие условия, чем были раньше.

Если ваши права нарушены — суды, вплоть до Верховного, могут вас защитить, даже если нижестоящие инстанции отказали.